離婚の話し合いで家と住宅ローンが残ると、「口約束では不安なので公正証書にしたい」と考える方は少なくありません。ただ、公正証書は何でも解決してくれる書面ではなく、住宅ローンでは特に、夫婦間の約束と金融機関との契約が別に動いている点に注意が必要です。ここでは、公正証書で残せること、残しても別の手続きが必要なこと、書く前に整理したい項目を順に確認します。

公正証書で残せることと、残せないこと

公正証書は、離婚にともなう合意内容を後から確かめやすくするための書面です。誰が家に住み続けるのか、毎月の返済資金を誰が負担するのか、売却に切り替える条件をどうするのかなど、話し合った内容を具体的に残せます。感情的な行き違いを減らしやすい点は大きな利点です。

一方で、公正証書だけで住宅ローンの名義が変わったり、連帯保証人が外れたりするわけではありません。ローン契約の相手は金融機関なので、債務者の変更、借換え、連帯保証人や連帯債務の扱いは、別に金融機関の承諾や審査が必要です。夫婦の合意ができたことと、銀行の手続きが通ることは同じではないため、切り分けて考えることが大切です。

もう一つ、公正証書の中でも扱いが分かれる点があります。強制執行にそのまま使える条項は、限られているということです。

民事執行法22条5号は、執行証書になるものを「金銭の一定の額の支払」などを目的とする請求について作られ、債務者が直ちに強制執行に服する旨の陳述が記載されたものと定めています。つまり、「毎月◯日に◯円を支払う」という形であれば、支払いが止まったときにこの公正証書を使って手続きに進めます。

反対に、「名義変更に協力する」「売却に同意する」といった条項は、金銭の支払いではないため、強制執行認諾文言を付けても、それ自体を強制的に実現することはできません。まして「必ず銀行が名義変更を認める」「必ず借換えが通る」という結果は、相手が約束できる範囲を超えています。

だからといって書く意味がないわけではありません。協力する義務を明記しておけば、応じない相手に対して、約束を守っていないことを書面で示せます。結果ではなく、申込みをする義務や必要書類に協力する義務として書くほうが実態に合いやすいのは、このためです。

作成前に、先に分けて確認したいこと

住宅ローンの取り決めは、家の名義、ローンの名義、保証人の立場が一致しないことが珍しくありません。まずは、自分が連帯保証人・連帯債務・ペアローンのどれに当たるかを確認しておきましょう。同じ「支払っている家」でも、立場が違えば公正証書に書くべき内容も変わります。

次に必要なのは、今日時点の残高と家の値段という2つの数字です。残高は返済予定表や会員ページの明細で、家の値段は机上査定や訪問査定で確認します。査定額はそのまま売値になるとは限りませんが、ローン残高との関係が分からないままでは、住み続ける、売る、引き継ぐのどれが現実的か判断しにくくなります。

さらに、誰がいつまで住むのかも早めに整理したい点です。たとえば、夫名義の家に妻子が住み続ける形と、名義もローンも住む側へ引き継ぐ形では、リスクがかなり違います。住み続ける案を考えるときは、夫名義の家に住み続ける場合の整理のしかたを見ながら、名義・ローン・保証人を分けて確認しておくと、公正証書の内容も詰めやすくなります。

公正証書に入れたい項目

書面化するときは、抽象的な約束よりも、いつ・誰が・何をするのかを区切って書くことが大切です。特に住宅ローンは、返済そのもの以外に、税金や管理費、売却時の協力など周辺の論点が多いため、漏れがあると後で揉めやすくなります。

項目 書いておきたい内容
居住 誰がいつから住むか、退去が必要になったときの時期、鍵や郵便物の扱い
返済と費用 住宅ローンの返済資金を誰が負担するか、固定資産税、管理費、修繕積立金、火災保険料などを誰が払うか
金融機関への対応 名義変更や借換えの申込みを誰がいつまでに行うか、必要書類への署名押印に協力すること
見直し条件 滞納が生じたとき、承諾が得られないとき、売却に切り替えるとき、不足が出た場合の負担の考え方

金銭の支払いは、方法まで具体化する

金銭の支払いを定めるなら、支払日、振込先、名目、何か月分の負担なのかまで明確にしておくと、後で「生活費のつもりだった」「家の費用は別だと思っていた」といった食い違いを減らせます。住宅ローンの返済額だけを書いてしまうと、固定資産税や管理費、修繕積立金などが宙に浮くことがあるため、関連費用を分けて書くことが実務的です。

見直しのきっかけも入れておく

特に、住む人と払う人が分かれる形では、見直しのきっかけを定めておくことが重要です。一定期間内に金融機関の承諾が得られないとき、返済の遅れが生じたとき、家を売却する方向に変えるときなど、どの出来事が起きたら再協議するのかまで書いておくと、公正証書が「作っただけ」で終わりにくくなります。第三者の判断が必要な部分は、結果の保証ではなく、申請や協力の義務として書くのが無理のないまとめ方です。

税金と住宅ローン控除も、署名の前に確認する

離婚にともなって家を出る側が住宅ローン控除を使い続けられるかは、居住の要件が関わります。住宅ローン控除は、住宅の取得等に係る借入金があり、その年の12月31日まで引き続き居住の用に供している年が前提で、根拠は租税特別措置法41条です。離婚で家を出る時期や、誰が借入金を負っているのかによって、確認すべき点が変わります。

また、離婚にともなって家や持分を移す場面では、財産分与としての移転なのか、別の性質の給付なのかで整理の仕方が違ってきます。公正証書に署名した後では文言の修正がしにくいため、税務上の扱いは先に見ておきたいところです。控除まわりの基本は、住宅ローン控除と財産分与の確認点でも整理しています。

税金や控除は、家の名義だけでなく、実際に誰が住み、誰が借入金を負っているかでも見方が変わります。公正証書の文言と、登記、金融機関への届出、税務上の扱いがずれないよう、署名の前に確認の順番をそろえておくと安心です。

迷いがあるときの進め方

住宅ローンの取り決めは、離婚条件の中でも後回しにすると残りやすいテーマです。まずは、残高、査定額、名義、保証人、居住予定、税の論点を一覧にし、何が夫婦の合意で決められて、何が金融機関の承諾待ちなのかを分けてみてください。それだけでも、公正証書に何を書くべきかが見えやすくなります。

そのうえで、合意できた部分は具体的な文言にし、合意できない部分は再協議の期限や手順を決める方法があります。公正証書は、話し合いを始めるための書面というより、合意した内容を確かめて残す段階で力を発揮するものです。先に論点を整理してから作成に進むほうが、あとで困りにくいでしょう。